常州華光地產(chǎn)破產(chǎn)

http://www.chinajxst.com?? 2015-08-17 12:57　來源 南京晨報

常州華光地產(chǎn)破產(chǎn)，剩下爛尾樓，購房者遭殃

　　常州華光地產(chǎn)破產(chǎn)了，留下的爛尾樓怎么辦？已付購房款的業(yè)主還能等到房子嗎？2015年8月12日，常州市天寧區(qū)人民法院發(fā)布公告，常州華光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司被申請破產(chǎn)，南京有項目開發(fā)的首個房企破產(chǎn)案例。

　　常州華光地產(chǎn)曾經(jīng)以“銀河灣”系列產(chǎn)品出名，還是全國百強房企，常州華光地產(chǎn)破產(chǎn)后遺留了多個未開發(fā)完成的項目。在南京，華光地產(chǎn)尚在開發(fā)的三個項目全部宣告資金鏈斷裂，其中一個項目被轉(zhuǎn)手，兩個在建樓盤后期還有工程爛尾尚未交付，200多戶的收房仍成問題。

　　常州華光地產(chǎn)成為485家房企中首個失信房企

　　華光地產(chǎn)成立于1986年，曾經(jīng)在地產(chǎn)界風光一時，華光地產(chǎn)是常州市最早的開發(fā)企業(yè)之一，還是中國房地產(chǎn)百強企業(yè)，在大本營常州開發(fā)了被譽為“常州第一盤”的銀河灣花園，并于2003年進軍南京。

　　然而最近幾年，由于資金鏈斷裂，華光地產(chǎn)在南京、無錫、常州均有項目被曝無限期停工，多幅地塊的開發(fā)無力為繼。在南京，先是2007年拿下的兩幅江寧地塊因無力支付土地出讓金在次年被政府收回，這兩塊地后來都重新出讓，變成王子公館和銀城千花溪兩家項目。去年6月，位于城北的銀河灣卓苑項目二期房源延期9個月交付，質(zhì)量問題一大堆，數(shù)百戶業(yè)主就此陷入與開發(fā)商和施工方之間的“拉鋸戰(zhàn)”。去年5月，位于麒麟的銀河灣紫苑二期又曝出項目預(yù)售監(jiān)管資金被開發(fā)商挪用，導(dǎo)致二期4棟樓全面停工。2015年初，華光地產(chǎn)2008年就以3.23億元拿下的南京江寧G114地塊又被曝出由中航里程接手。至此，華光地產(chǎn)在南京開發(fā)的所有項目資金鏈都宣告斷裂。

　　而在南京市住建委此前公示的在寧房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)首次信用評價結(jié)果中，南京華光置業(yè)發(fā)展有限公司成為485家開發(fā)企業(yè)中的首個失信房企。

　　調(diào)查兩爛尾盤200多戶業(yè)主至今苦等交付

　　破產(chǎn)公告發(fā)出后，記者隨即聯(lián)系南京華光地產(chǎn)的相關(guān)負責人，該負責人電話卻停機，隨后記者又撥打南京華光地產(chǎn)公司和常州華光地產(chǎn)總公司辦公室的電話，也都提示為空號。一位與南京公司有過業(yè)務(wù)往來的知情人士告訴記者，自兩年前開始，公司內(nèi)部的工作人員就換了一撥又一撥，最近一年已沒有什么具體負責人了。

　　而據(jù)此前報道，早在今年初，華光地產(chǎn)南京公司的辦公室就已人去樓空，項目資料被丟棄在公司墻角，大部分工作人員已經(jīng)離開公司，而從去年下半年開始，公司已經(jīng)發(fā)不出人員工資了。除了公司關(guān)門，在建項目的情況也基本處于癱瘓狀態(tài)，昨天下午記者來到位于城北堯化門新堯路上的銀河灣卓苑項目，這里售樓處大門緊閉已經(jīng)上鎖，透過玻璃門可以看到沙盤已經(jīng)破爛，地面上到處散落著垃圾。

　　“開發(fā)商已經(jīng)破產(chǎn)了？那糟了，現(xiàn)在三期還沒交付呢！”在小區(qū)門口，一位前來看房的三期業(yè)主對記者表示，她還并不知道常州華光地產(chǎn)已經(jīng)申請破產(chǎn)，眼下還有十幾戶別墅業(yè)主沒有交房：“三期的房子去年開始就扔在那里不動了，都爛尾了。原本8月份就要交房的。”

　　記者在現(xiàn)場看到，在項目已經(jīng)建好的房子中間，幾排三期的聯(lián)排別墅只搭出一個主體框架，顯得凌亂不堪，工地也空無一人，絲毫沒有動工跡象。

　　而位于麒麟的銀河灣紫苑，目前所有住宅已經(jīng)售罄，但二期的4棟多層房子從去年封頂后就已經(jīng)開始停工，雖然此后在江寧住建局的監(jiān)督下復(fù)工，今年還是繼續(xù)爛尾，記者在現(xiàn)場看到，4棟房子的腳手架雖然已拆掉，但小區(qū)門口來往的業(yè)主表示，這些房子至今還沒完全達到交付標準，200多戶業(yè)主仍在苦等交付。

　　僵局南京公司雖未破產(chǎn)但已被常州公司拖垮

　　爛尾項目何時能夠復(fù)工？記者聯(lián)系到華光銀河灣卓苑項目施工方南京八建集團有限公司的負責人陳經(jīng)理，作為項目施工單位，他也是滿腹苦水：“目前還不知道該怎么辦。還有4棟房子，全部停下來了，我們已經(jīng)數(shù)次到住建委協(xié)調(diào)了，從去年下半年開始華光就已經(jīng)欠我們3000萬的工程款了，前面的工程款有上億元，也一直拖，大概有兩年了。”陳經(jīng)理說，銀河灣卓苑的工程款幾乎是從一開始就由施工單位墊資，一期款已經(jīng)欠了30個月，二期開始他們已經(jīng)不想再墊資了，后經(jīng)政府協(xié)調(diào)還是維持施工，到了三期又維持不住了。

　　不過陳經(jīng)理也向記者透露，南京的華光公司作為獨立法人單位，并沒有同時破產(chǎn)，而且資金狀況也未必如常州那么差：“南京公司是跟常州分開運作的，前面也申請過破產(chǎn)，但是政府沒批準，而且今年江寧那塊地轉(zhuǎn)手也賣了好幾個億，或許可以挽救南京這邊的項目。”陳經(jīng)理說，現(xiàn)在施工單位已經(jīng)在住建委協(xié)調(diào)下商談相關(guān)事宜，爭取把爛尾的項目收尾，“現(xiàn)在4棟房子開發(fā)商賣了12套，還有十幾套房子我們已經(jīng)向法院起訴申請凍結(jié)，用于償付欠資。目前的想法是把一期二期的款給我們結(jié)清，三期的工程款我們就不要了。”

　　“南京公司雖然獨立運作，但常州公司控制了相當多的股份，因此對項目資金流產(chǎn)生著決定性影響。”一位知情人士對記者表示，此前無錫的銀河灣紫苑也是因為華光地產(chǎn)挪用預(yù)售款，導(dǎo)致項目停工，幾百戶業(yè)主無法交房，同樣也是被常州公司拖垮了。

　　癥結(jié)近5年中小房企樓盤爛尾事件已近十起

　　雖然華光地產(chǎn)是今年南京樓市出現(xiàn)的首個開發(fā)商破產(chǎn)案例，但在近幾年，開發(fā)商因資金鏈斷裂而跑路，樓盤爛尾的消息早已頻頻出現(xiàn)。

　　值得注意的是，雖然今年一二線城市樓市回暖，上半年上市房企中超七成銷售額同比上漲。但凈利潤同比下滑的企業(yè)仍占近五成，并且集中在中小企業(yè)。南京工業(yè)大學(xué)天誠不動產(chǎn)研究所副所長吳翔華表示，近兩年大鱷加速瓜分南京市場，行業(yè)集聚度進一步提升，中小房企的生存空間越來越有限，加上中小房企原本獲得融資渠道就比較單一，出現(xiàn)資金鏈斷裂危機甚至退出市場的可能性依舊較大。還有業(yè)內(nèi)專家表示，市場好的時候中小企業(yè)往往會超出自身實力過度擴張，從而增加了資金鏈風險。

　　解決破產(chǎn)后購房者未必能得全額償付

　　按照法院公告，常州華光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的債權(quán)人，應(yīng)當在11月20日前向管理人申報債權(quán)，并提交有關(guān)證據(jù)。逾期未申報債權(quán)將自行承擔相應(yīng)的法律后果。例行的債權(quán)人會議將于11月28日下午在常州市舉行。

　　而由于華光南京公司目前尚未進入破產(chǎn)程序，銀行灣卓苑、銀河灣紫苑兩個爛尾項目的后續(xù)處理目前還是通過政府部門的介入來解決，記者了解到，南京此前因開發(fā)商資金鏈斷裂而導(dǎo)致樓盤爛尾的事件中，政府托底依舊是主要的解決手段，最早在2008年的河西陽光金峰爛尾，此后的盈嘉地產(chǎn)江寧城北兩項目停工，以及六合宇揚雨花石文化園開發(fā)商跑路等事件中，都是由政府出手接盤來確保項目完工。據(jù)相關(guān)人士透露，目前華光地產(chǎn)南京兩個在建項目也都在市住建委的處理過程中，但由于開發(fā)商的債務(wù)問題牽涉太廣，短期內(nèi)很難梳理得清，需要一定時間。

　　如果遇到開發(fā)企業(yè)申請破產(chǎn)，并且進入清算，購房者又將如何維護自己的權(quán)益？“過程還是相當復(fù)雜的。主要是物權(quán)和債權(quán)的區(qū)別。”江蘇倍寧得律師事務(wù)所的儲尤俊律師對記者表示，假設(shè)業(yè)主已經(jīng)交錢買房，但房子爛尾沒交付，由于業(yè)主買的是期房，還沒有辦理產(chǎn)權(quán)證明，也就是說沒有物權(quán)，因此買房業(yè)主只能以普通債權(quán)人的身份去申報債權(quán)，“在破產(chǎn)程序中，如果是物權(quán)，那肯定可以直接要回，但如果是債權(quán)，就只能按比例償付，往往不能要回所有房款。”儲律師解釋，即便是清理資產(chǎn)之后有人接盤，受讓方也只能把前期業(yè)主當作普通債權(quán)人，在接手償付的時候，債權(quán)的價值仍然會折算，一般會低于業(yè)主買房的市場價。

　　法律人士建議，如果遇到開發(fā)商破產(chǎn)清算，購房者首先應(yīng)該去申報債權(quán)，而且這其中或許還會存在開發(fā)商“一房二賣”的情況，因此購房者需要提供足夠的證據(jù)，讓債權(quán)得到法律上的確認，接下來如果項目沒人接手，企業(yè)清算后，就會開始財產(chǎn)分配，購房者將按照法院裁定的清償比例獲得相應(yīng)的償還，一般在法院裁決中判定購房者債權(quán)有優(yōu)先，清償比例往往會比普通債權(quán)的比例高。

編輯： 記者 喬淳